Publicadas as alterações à “Lei dos solos”

PUBLICADAS AS ALTERAÇÕES À “LEI DOS SOLOS” Reclassificação de solo rústico para urbano   Foi publicada a Lei 53-A/2025, de 9 de abril, que procede à primeira alteração, por apreciação parlamentar, ao Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, que alterou o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, e que criou um regime especial e excecional de reclassificação de solo rústico para solo urbano com finalidade habitacional e usos complementares, em vigor desde 29 de janeiro de 2025. Assim, sem prejuízo da leitura integral do diploma em apreço, bem como das notícias anteriormente publicadas no site sobre este assunto e que poderão ser consultadas aqui, aqui e aqui, e que desde já se recomenda a todos os interessados, destacam-se as seguintes alterações introduzidas ao regime especial previsto no Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro:   I – Regime Especial de Reclassificação dos Solos e Alteração Simplificada (art.ºs 72.º, 72.º-A e 123.º do RJIGT)

• Mantém-se a possibilidade de reclassificação para solo urbano para fins habitacionais e para usos complementares, tendo sido eliminada a menção à finalidade “conexa à finalidade habitacional” ( art.º 72.º-B, n.º 1 do RJIGT);
• É definido o que se considera por “usos complementares” ( art.º 72.º-B, n.º 14 do RJIGT);
• É introduzida a necessidade de existir contiguidade com o solo urbano para se permitir a reclassificação ( art.º 72.º-B, n.º 1, alínea a) do RJIGT);
• Foi reformulada a exigência de pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destinar a habitação pública, tendo sido acrescentadas as possibilidades de ser destinada a arrendamento acessível, ou a habitação a custos controlados, e eliminado o conceito de “habitação de valor moderado” ( art.º 72.º-B, n.º 1, alínea b) e n.º 8 do RJIGT);
• Revoga-se o conceito de “habitação de valor moderado” (calculado com base nos preços de mercado: mediana do preço por m2 nacional e do concelho) que é substituído por “habitação a custos controlados” e “arrendamento acessível” art.º 72.º-B, n.º 1, alínea b) e n.ºs 8 e 9 do RJIGT);
• Foram efeituadas adaptações ao RIJGT, decorrentes da eliminação do conceito de “habitação de valor moderado”, passando assim a abranger os casos de habitação pública, de arrendamento acessível e de habitação a custos controlados ( art.º 72.º-B e art.º 123.º do RJIGT);
• É mantida a exigência da existência ou que sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, tendo sido eliminada o mesmo requisito no que respeita a equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos ( art.º 72.º-B, n.º 1, alínea d) do RJIGT);
• São introduzidas novas áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN) não abrangidas pela reclassificação de solos rústicos em solos urbanos ( art.º 72.º-B, n.º 3, alínea a) do RJIGT);
• Prevê-se que habitação a custos controlados promovida para arrendamento é transmissível, desde que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação ( art.º 72.º-B, n.º 17 do RJIGT);
• Sempre que a propriedade do solo não seja exclusivamente pública, prevê-se a emissão de parecer da comissão de coordenação e desenvolvimento regional competente, não vinculativo, o qual deve ser emitido no prazo de 20 dias (úteis) a contar da data do envio da proposta, sob pena de parecer favorável tácito (cf. art.º 72.º-B, n.º 15 e art.º 123.º, n.º 11 do RJIGT);
• O prazo máximo para a execução das operações urbanísticas após a reclassificação do terreno para solo urbano passa a ser de 4 anos (e não de 5 anos, conforme inicialmente previsto), a contar da data da publicação da deliberação no Diário da República, e o prazo de prorrogação única passa a ser de um 1 ano (e já não pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial) – art.º 72.º, n.ºs 12 e 13 do RJIGT.

  II – Alteração ao Regime de Suspensão das Normas relativas Áreas Urbanizáveis ou de Urbanização Programada, (art.º 199.º do RJIGT)

• Fica clarificado que a suspensão das normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, em virtude do incumprimento da obrigação de incorporação das regras de classificação e qualificação do solo nos planos até 31 de dezembro de 2024, até à inclusão das regras de classificação e qualificação previstas no RJIGT, não é automática, sendo decretada pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional, I.P. (CCDR, I.P.), após audição do município ( art.º 199.º, n.ºs 3 e 7 do RJIGT);
• A suspensão não pode ser decretada quando o município demonstre, fundamentadamente, que a conclusão do processo de revisão dos planos territoriais se encontre em fase de conclusão ou cujo atraso tenha ocorrido por motivos que não lhe sejam imputáveis ( art.º 199.º, n.º 8 do RJIGT);
• A suspensão não se aplica às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada quando (i) a área tenha adquirido as características de solo urbano, (ii) cujas obras de urbanização previstas em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio se encontrem em execução e até ao termo do respetivo prazo, ou (iii) cujos parâmetros urbanísticos já tenham sido definidos pelo órgão autárquico competente através da aprovação de pedido de informação prévia ou projeto de arquitetura ( art.º 199.º, n.º 4 do RJIGT);
• Prevê-se que a suspensão não impede a realização das operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programadas cuja finalidade se enquadre não apenas no disposto no art.º 72.º-B (habitacional e usos complementares), como igualmente no disposto no artigo 72.º-A (atividades industriais, de armazenagem ou logística de serviços de apoio, ou a portos secos) – art.º 199.º, n.º 6 do RJIGT).

  III – Alteração à Vigência e Produção de Efeitos (art.º 3.º-A do Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro)

• As alterações ao RJIGT introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, com a redação dada pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, produzem efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2024 (cf. art.º 3.º-A, n.º 4 do Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro);
• As alterações ao RJIGT vigoram durante 4 anos contados da data de produção de efeitos, ou seja, até 31 de dezembro de 2028, não se aplicando este prazo aos procedimentos iniciados durante a sua vigência, continuando, quanto a estes, a vigorar o pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, com a redação dada pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril (cf. art.º 3.º-A, n.º s 2 e 4 do Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro).

  A Lei 53-A/2025, de 9 de abril, entra em vigor a 14 de abril de 2025. O texto integral do diploma em apreço está disponível para consulta aqui.   Por último, informa-se que, a AICCOPN irá realizar uma Conferência sobre este tema, cuja data e respetivo programa serão brevemente divulgados pelos meios habituais de comunicação da Associação.   Para mais informação, contacte os Serviços Jurídicos, Laborais e Contratação Pública da AICCOPN.