- Quais são os prazos de garantia dos trabalhos realizados no âmbito de um contrato de empreitada de obra particular?
Nas empreitadas de obras particulares quando não se verifique uma relação de consumo, isto é, nos casos em que o dono da obra é uma pessoa coletiva ou uma pessoa singular que atue com fins que se incluam no âmbito da sua atividade profissional, o prazo de garantia dos imóveis destinados a longa duração é de 5 anos a contar da entrega da obra (cf. art. 1225.º do Código Civil).
Todavia, no caso de se verificar uma relação de consumo (“empreitada de consumo”), isto é, nos casos em que o dono da obra é uma pessoa singular que atua com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade profissional, o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, estabelece 3 prazos de garantia:
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- 10 anos, no caso de faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais do bem imóvel (cf. art. 23º, nº 1, alínea a) do Decreto-Lei);
- 5 anos, no caso da restantes faltas de conformidade do bem imóvel (cf. art. 23º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei);
- 3 anos, no caso de faltas de conformidade relativas a bens móveis (cf. art. 12º, nº 1 do Decreto-Lei).
- O contrato pode estipular prazos de garantia diferentes dos previstos no ponto anterior?
No âmbito das empreitadas de obras particulares previstas no art.º 1225.º do Código Civil, a lei não esclarece se o prazo de garantia convencionado poderá ser inferior a 5 anos ou se trata de um prazo mínimo obrigatório. Contudo, a doutrina maioritária tem entendido que não será legalmente admissível reduzir o prazo de garantia de 5 anos, ainda que tenha existido acordo do empreiteiro e do dono da obra nesse sentido.
No âmbito das “empreitadas de consumo”, as Partes podem estabelecer prazos de garantia diferentes dos legais, desde que os mesmos sejam superiores aos acima previstos (cf. art. 51.º do Decreto-lei n.º 84/2021, de 18 de outubro).
- Como se concretizam os conceitos de cada um dos elementos de obra mencionados no Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro?
Para efeitos do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, entende-se por “Bens imóveis”, os “prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência” (cf. art.º 2.º alínea d) do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro).
A fim de concretizar o que se entende por “elementos construtivos estruturais” do bem imóvel (a que correspondem o-prazo de garantia de 10 anos), o Decreto-lei nº 84/2021, de 18 de outubro, prevê que o Governo poderá aprovar, por Portaria, uma lista exemplificativa (cf. art.º 23.º, nº 5 do Decreto-Lei) que até à data não foi publicada.
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