Alteração ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial

ALTERAÇÃO AO REGIME JURÍDICO DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL Regime especial de reclassificação de solo rústico para solo urbano   Foi publicado o Decreto-Lei nº 117/2024, de 30 de dezembro, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual, criando um regime especial e excecional de reclassificação de solo rústico para solo urbano com finalidade habitacional e usos complementares, em vigor a partir de 29 de janeiro de 2025. Sem prejuízo da leitura integral do diploma em apreço, que desde já se recomenda a todos os interessados, destacam-se os seguintes aspetos do regime especial de reclassificação para solo urbano (cf. alteração ao artigo 72.º-B do RJIGT pelo artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 117/2024):   I. Requisitos a observar (cf. n.ºs 1 e 4 do artigo 72.º-B do RJIGT) Nos termos da alteração em apreço, para além das situações de reclassificação anteriormente previstas, que se mantêm, os municípios passam a poder determinar a reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal, sempre que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares e desde que, cumulativamente:

• Seja assegurada a consolidação e a coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente;
• Pelo menos 70% da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou a «habitação de valor moderado» (novo conceito ora introduzido, conforme definição infra);
• Seja delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;
• Existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, assim como os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos;
• Seja compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação.

Acresce que, nas áreas onde se permite a reclassificação para solo urbano, fundamentada em parecer técnico dos serviços municipais ou de outra entidade contratada com competência técnica para o efeito, devem ser planeadas e executadas as medidas necessárias à salvaguarda da preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como as medidas necessárias à prevenção e mitigação de riscos para pessoas e bens.   II. Noção de «habitação de valor moderado» (cf. n.º 8 do artigo 72.º-B do RJIGT) Considera-se habitação de valor moderado, toda aquela em que o preço por m² de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m² de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por m² de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional. Os valores de mediana são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, I. P., à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.   III. Exclusões (cf. n.ºs 2 e 3 do artigo 72.º-B do RJIGT) O regime especial de reclassificação ora criado não pode abranger:

• Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas (cf. artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 142/2008, de 24 de julho, na sua redação atual) excluindo as áreas não abrangidas por regime de proteção;
• Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves;
• Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;
• Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações;
• Aproveitamentos hidroagrícolas;
• Áreas classificadas nos termos do regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional (REN) como faixa marítima de proteção costeira, praias, barreiras detríticas, tômbolos, sapais, ilhéus e rochedos emersos no mar, dunas costeiras e dunas fósseis, arribas e respetivas faixas de proteção, faixa terrestre de proteção costeira, águas de transição e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; cursos de água e respetivos leitos e margens; lagoas e lagos e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; albufeiras que contribuam para a conectividade e coerência ecológica da REN, bem como os respetivos leitos, margens e faixas de proteção, zonas adjacentes, zonas ameaçadas pelo mar e zonas ameaçadas pelas cheias;
• Terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B, que se devem manter como Reserva Agrícola Nacional.

  IV. Procedimento de deliberação e publicação (cf. n.ºs 3 e 4 do artigo 123.º aplicável via n.º 5 do artigo 72.º-B do RJIGT) A reclassificação para solo urbano é promovida e conduzida pelos municípios, mediante alteração simplificada do Plano Diretor Municipal (inicia-se com uma proposta da Câmara Municipal, que vai ser submetida a consulta pública por um prazo mínimo de 20 dias, após o qual submete proposta final para aprovação da assembleia municipal, que tem a decisão final de reclassificação). A proposta de reclassificação para solo urbano através do regime especial em apreço é promovida pelo município mediante alteração simplificada do Plano Diretor Municipal, que é submetida a consulta pública, por um prazo mínimo de 20 dias, após a qual a câmara municipal submete a proposta final a aprovação da assembleia municipal. A proposta de deliberação deve conter a fundamentação sumária da reclassificação e as peças escritas e desenhadas que incluam a delimitação da área abrangida, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação. A deliberação é publicada na 2.ª série do Diário da República.   V. Registo predial (cf. n.ºs 6 e 10 do artigo 72.º-B do RJIGT) A reclassificação para solo urbano está sujeita a registo predial, mediante inscrição gratuita a promover oficiosamente pela câmara municipal com base em certidão da deliberação da assembleia municipal que procede à reclassificação, do qual deve constar a indicação das seguintes condições nela estabelecidas:

• Prazos de execução das obras de urbanização e de edificação;
• Obrigação de afetação de, pelo menos, 70% da área total de construção acima do solo para habitação pública ou para habitação de valor moderado.

São factos obrigatoriamente sujeitos a registo predial a afetação a habitação de valor moderado e a sujeição a limite do preço de venda de cada fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de cada prédio urbano destinados a habitação. O registo predial é gratuito e os termos da respetiva realização constam de portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território, da justiça e da habitação.   VI. Prazo máximo e caducidade (cf. n.º 7 do artigo 72.º-B e n.ºs 11 a 13 do artigo 72.º do RJIGT) O prazo máximo para a execução das operações urbanísticas após a reclassificação do terreno para solo urbano é de 5 anos, a contar da data da publicação da deliberação no Diário da República. O prazo pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas. A classificação do solo como urbano caduca caso as operações urbanísticas não sejam realizadas dentro do respetivo prazo, retomando o terreno à sua classificação anterior. A caducidade da reclassificação é comunicada pela câmara municipal ao serviço do registo predial, para efeitos de averbamento gratuito de cancelamento ou de atualização do registo da reclassificação para solo urbano.   VII. Transmissão de prédios construídos em solos reclassificados (cf. n.º 8 do artigo 72.º-B do RJIGT) Os atos ou negócios jurídicos que tenham por objeto a transmissão, a oneração ou a promessa de transmissão ou de oneração de prédios destinados a construção de habitação de valor moderado, ou de edifícios e frações autónomas construídos nesses prédios e sujeitos a limite do preço de venda, que sejam titulados ou realizados sem a menção desses factos e da sua inscrição definitiva no registo predial, ou em violação dos limites máximos da habitação de valor moderado, são anuláveis.   VIII. Direito de preferência do município (cf. n.º 11 do artigo 72.º-B do RJIGT) O município tem direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou de frações autónomas construídas em solos reclassificados ao abrigo do regime especial de reclassificação em apreço.   IX. Regulamentação e entrada em vigor (cf. n.º 13 do artigo 72.º-B do RJIGT e n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 117/2024) O regime especial de reclassificação para solo urbano vigora a partir de 29 de janeiro de 2025 e será ainda objeto de regulamentação por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território e da habitação.   O texto integral do diploma em apreço está disponível para consulta aqui. Para consulta do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), na sua redação atual consolidada, clique aqui. Para informações adicionais sobre este assunto, contacte os Serviços Jurídicos e Laborais da Associação.